header 2018m

Stevsky.ru Бизнес Недвижимость Испании Кто и для чего покупает недвижимость в Испании?

Кто и для чего покупает недвижимость в Испании?

Я уже рассказал о ценах на недвижимость в испании в 2014 году, чем наверняка привлёк ваш интерес к этому рынку, ведь квартира в испании по цене комнаты в России или частный дом в испанской урбанизации по цене квартиры на окраине Санкт-Петербурга - это однозначно заслуживает интерес! Сейчас стоит упомянуть о том, кто и для чего покупает испанскую недвижимость. Возможно, тогда вы лучше будете понимать перспективы подобной покупки и сможете принять более взвешенное решение.
Напомню, что я работаю на рынке недвижимости Валенсии и описываемые мной закономерности актуальны для этого региона. В других городах Испании картина может отличаться.
 

Купить дом в испании для себя

Свой дом в испании - заветная мечта многих. Свой сад, бассейн, терраса с видом на море, а то и свой кусок пляжа с белоснежным песочком... Почти всё так и есть, за исключением моря. Частные дома у моря в Испании довольно редки, те что есть не продаются, а если и продаются, то за бешеные деньги. Рентабельность такой покупки под большим вопросом, ведь если вам за 100тыс.евро предлагают дом в горах, то точно такой же у моря будет стоить не меньше полумиллиона, и это ещё если повезёт. Недвижимость у моря очень быстро выходит из строя и требует ремонта и покраски самое редкое раз в пять лет. Сказывается высокая влажность. Дом у моря - это холодно, очень холодно. Так как в Испании далеко не всегда +30 и бывает зима с температурами до +5 и иногда ниже, а центрального отопления нет и с моря дует довольно холодный ветер. Стеклопакет тоже в испании редкость, поэтому задувает в таких домах ой-ёй! Есть ещё ряд причин, почему не стоит покупать недвижимость у моря, я о них расскажу попозже.

 

 

Обычно дом в испании, который покупают для собственного проживания, - это одноэтажное, реже двухэтажное каменное строение в урбанизации (типа наших садовых кооперативов) с участком от 3 до 15 соток, с террасой, с бассейном или местом под бассейн, с садовыми постройками (кладовая, уличная кухня, туалет) и подключенными электричеством и водой. Новый дом продаётся с оборудованной кухней (плита, вытяжка, водонагреватель, мебель), сантехникой, межкомнатными дверьми, разводкой электричества и светильниками как внутри, так и снаружи дома. Дома, продающиеся не от застройщика, а от владельца, могут идти вместе с мебелью, плодоносящим садом и кучей других полезных и не очень дополнений. Дома, оборудованные гаражом, встречаются примерно в 20% случаев, но это не критично: машину можно ставить на территории под навесом, угон транспорта с закрытой частной территории - ситуация крайне редкая.
Продаются ещё и дуплексы, сделанные как секции в длинном доме. Часто двухэтажные, почти без земли и, конечно, без личного бассейна. Во дворе может быть общий бассейн, но это уже не то. Цена ниже, чем за отдельно стоящие дома, однако привлекательность таких объектов под вопросом. Какой же это частный дом, если за стенкой один сосед, а за другой стенкой - другой? Это общага какая-то...
Чтобы въехать в новый дом, достаточно купить холодильник, кровать, стол, стулья, стиральную машину и микроволновку. Это можно сделать в ближайшем к вашему селению крупном торговом комплексе, заказав общую доставку. Доставку может осуществлять транспортная служба магазина, если вы всё купите в одном месте, либо специалисты из какой-нибудь Mudanzas (перевозки), если вы закупились в разных магазинах. Обращайте внимание: некоторые позиции, выставленные в торговом зале, могут быть под заказ и срок доставки иногда достигает ТРЁХ МЕСЯЦЕВ! Покупайте то, что есть на складе (En Stock) и уточняйте сроки доставки.
Машины в испании хоть и стоят дёшево (кризис коснулся и этого рынка), но выбрать и купить нормальную тачку очень непросто, на это может уйти не одна неделя. Всё это время вам нужно чем-то питаться и как-то передвигаться. Инструкции по общественному транспорту в Валенсии можно прочитать в нашей статье Транспорт в Валенсии. Что касается покупки продуктов, то каждый уважающий себя магазин предложит вам доставку на дом за вполне приемлемую цену или вовсе бесплатно (при покупке от XX евро), это называется Servicio a domicilio и работает так: вы приходите в магазин, набираете полную тележку, а то и две, отдаёте всё на кассе, даёте свой адрес, телефон и пояснения, как добраться до дома, узнаёте время доставки (обычно тот же день вечером или следующий день утром) и спокойно удаляетесь. Продукты привезут в обозначенное время +/- час. У меня основной вес такой покупки составляет бутилированная вода. В испании вообще и в Валенсии в частности пить кипячёную воду из-под крана вредно, а порой и опасно, потому как она содержит много кальция, который в таких количествах отнюдь не лечебный, поэтому приходится пить бутилированную. Заодно заказывается куча заморозки, всякие непортящиеся коробки и консервы. Моя закупка на месяц обычно стоит не более 150 евро, потом раз в два-три дня я покупаю скоропортящиеся продукты: хлеб, мясо, рыбу и прочее.

 

Купить квартиру в испании чтобы жить в ней летом и зимой и сдавать остальное время

Те, кто не планирует перебираться в Испанию окончательно и готов бывать в ней лишь наездами, летом, в купальный сезон, да может ещё зимой, чтобы пересидеть лютые российские морозы, обычно ищут квартиру в городе. Это и дешевле, и мороки с транспортом меньше, но, конечно, по комфорту до отдельно стоящего дома далеко.
Часто квартиры в испании продаются в состоянии Entrar y vivir - въехал и живи, то есть со всем необходимым, вплоть до кухонной посуды и постельного белья. Очень удобно, хоть и слегка ограничивает полёт фантазии по части обустройства жилища. Но никто вам не мешает выкинуть весь этот бабушкин хлам и начать с голых стен! Стоимость испанских квартир, пригодных для быстрого заселения, не сильно отличается от остальных, а часть мебели, возможно, будет полезна хотя бы первое время.
Самые распространённые конфигурации квартир в Валенсии - это 3 спальни + 1 ванна или 4 спальни + 2 ванны. Квартиры меньше трёх спален и больше четырёх - большая редкость. Помимо спален в квартире обязательно есть гостиная, где обычно принимают пищу (salon-comedor) и кухня (cocina), часто встречаются балконы и специальные комнатки для постирушек (lavadero, стирочная). Получаются внушительных размеров жилплощади, от 65м2 для вариантов с тремя спальнями и от 90м2 для вариантов с четырьмя.
Два более редких формата - это Atico (пентхаус с выходом на крышу и своей, часто приватной, террасой, обычно дороже квартир) и Bajo (нулевой этаж, вход прямо с улицы, что небезопас но, обычно дешевле аналогичных квартир). Их я обычно не рекомендую, хотя могут быть и исключения.

Коммуникации (газ, свет, вода, интернет, ТВ)

В Валенсии есть центральное газоснабжение и нет центрального отопления, поэтому квартиры с газовой плитой и газовым водонагревателем - вполне обычное явление. Если дом не подключен к газовой сети, то в нём обычно ставят баллон с бутаном и плита с водогреем работают от него. Однако всегда можно заменить эти предметы обихода на электрические: будет немного дороже в эксплуатации, но зато безопаснее и для многих привычнее. Разводка электрики в старых домах (30лет и старше) оставляет желать лучшего и рекомендуется сразу при вселении менять как предохранители, так и всю проводку с розетками. Интернет в новой квартире придётся подключать самому, это целая эпопея, о которой я уже рассказывал [...]. Важно, чтобы на прежнем владельце не было космических долгов за телефон, что бывает совсем не редко, тогда вы сможете подключить ADSL со скоростью до 6Мбит по цене 15-20 евро в месяц. Если же хочется нормального интернета, то обратитесь в ближайший офис Jazztel и молитесь, чтобы дом был подключен. Тогда к вам сможет прийти оптика со скоростями до 30Мбит за 40-50 евро в месяц. На большее рассчитывать не стоит. Телевизору требуется антенна и приставка. Проверяйте, идут ли они в комплекте с квартирой, или вам придётся покупать и ставить их самостоятельно.
Ещё в квартире может быть кондиционер или даже два. Причём летом без него вполне можно обойтись, если открыть окна в разных концах жилища и устроить сквозное проветривание, а вот зимой без его функции обогрева может быть прохладно. Так что если кондиционера нет, не спешите его покупать - может вам хватит и напольного обогревателя на зимний сезон.

 



Что касается сдачи квартиры в аренду на время вашего отсутствия, то это вопрос довольно обширный и сложный. Например, если вы заключите с арендатором стандартный договор на год, то раньше чем через 12 месяцев вы не сможете его вытурить из жилища. Сдавать по три месяца более выгодно, так как можно слегка поднять цену, но найти арендатора на три несезонных месяца (весна или осень) не так просто. Можно, конечно, обратиться в агентство, но они больше треплют языком, чем работают. Да ещё потом заложат вас, если вы, не дай бог, не уплатите налоги со своих скромных доходов. У меня на них отдельная статья будет, не пропустите. От сдачи в аренду квартиры с тремя спальнями можно получать 400-500 евро ежемесячно, от четырёхкомнатной сборы могут превышать 500 евро. Если квартира находится в центре, то её можно сдавать и дороже, либо сделать посуточную аренду через AirBNB и в сезон поднимать до 1000 евро ежемесячно. Но это в сезон, имейте в виду!
 

Купить коммерческую недвижимость в испании для своего бизнеса или для сдачи в аренду

Кризис - отличное время для приобретений! Не желаете ли прикупить коммерческое помещение в Валенсии? На рынке коммерческой недвижимости также полно предложений: офисы в деловой части города и помещения под магазины в жилых районах, складские помещения, гаражи, отели, отдельно стоящие здания и целые промышленные комплексы - всё выставлено на продажу! Покупай если смелый и есть деньги!

Вопрос в том, как вы будете использовать свежеприобретенное имущество и сможете ли добиться рентабельности сей покупки. Если вы планируете открыть собственный бизнес, будь то маленький магазинчик, фотосалон, парикмахерская, салон красоты, паб или другое заведение, окупаемость которого, как вам кажется, возможна в короткий срок, то стоит вспомнить о великолепном испанском налогообложении, что способствует обнищанию даже успешных предприятий. Вы можете иметь значительный опыт деловой активности в России, но здесь всё равно столкнётесь с тремя негативными факторами, что могут зарубить на корню любую выгодную идею:
1. В испании грабительское налогообложение
Помимо налогов на прибыль, налога с продаж и НДС необходимо также платить социальные и пенсионные взносы, что вместе с зарплатами, абсолютный минимум которых составляет 700 евро в месяц на одного работника (меньше платить по законодательству нельзя) может достигать 50% и более от оборота, ставя под угрозу вопрос окупаемости.
2. В испании низкий уровень потребительского спроса
Испания в кризисе, денег у населения почти нет, приобретать дорогие и люксовые товары и услуги испанцы сейчас практически неспособны, а предлагать бюджетные решения означает работать на грани рентабельности, что в нынешней ситуации опасно.
3. Безответственность поставщиков и контрагентов
В основе испанского менталитета лежит банальное распиздяйство, простите за мой французский. Не выполнить поставку в срок - легко! Привезти только половину оплаченного товара - спокойно! Затянуть с какими-нибудь услугами типа подключения интернета или установкой кассы на неделю-другую - милое дело! И рычагов давления почти никаких: разорвёте контракт - "что-ж, очень жаль, но ничего не поделать"; обратитесь в суд - "удачи, встретимся через полгода в суде, только не факт, что вы выиграете, а вот издержек понесёте массу"; припугнёте какими-нибудь радикальными мерами - "полиция, меня обижают!" и бравые ребята объяснят вам, что так делать не след. Так что здесь не только безответственность, но ещё и безнаказанность, и это в порядке вещей и не лечится десятилетиями из-за низкой конкуренции. Вам всё равно придётся работать с этими контрагентами, так как других на рынке нет...

 



Ещё остаётся вариант купить коммерческую недвижимость и потом сдавать её в аренду. Вариант более логичный, потому как позволяет ослабить первый негативный фактор и исключить остальные два. Правда, стоит помнить, что деловая активность в испании сейчас крайне низкая и найти устойчивого арендатора будет непросто, мы ведь только что обсудили, почему открыть в испании свой бизнес не совсем удачная идея. Количество коммерческих помещений, сдающихся в аренду, беспрецендентное: их намного больше тех, чсто выставлены на продажу, потому как текущие владельцы надеются сохранить их за собой до окончания кризиса (а он кончаться не собирается) и хоть что-то отбить на аренде. Средняя стоимость аренды коммерческих площадей снизилась столь же значительно, как и для жилья, а в некоторых случаях даже посильнее. Поэтому мне представляется сомнительным предприятие по запуску своего бизнеса в Испании или по сдаче в аренду купленных коммерческих помещений в 2014 году. Может быть, со временем ситуация и изменится, однако на полную рецессию потребуется не меньше 5 лет, а предпосылок к ней пока нет.
 

Купить готовый бизнес в испании

Думаю, в свете предыдущего абзаца, уже понятно, что покупка готового бизнеса в испании - не лучшая затея. Вкратце поясню почему.
В России бизнес могут продавать по очень многим причинам: владелец организовал другой бизнес и до этого ему уже нет дела; владелец вовсе ушёл из бизнеса, переехал в другой город/страну и распродаёт активы; бизнес изначально создавался для продажи, это был стартап, который вышел на свои обороты и теперь ищет покупателя и т.д.
В Испании продают бизнес
в основном по одной причине: он нерентабелен ввиду ряда причин и от него пытаются избавиться как от вшивого пса. Будьте очень осторожны, приобретая бизнес в испании! Подумайте семь раз и взвесьте всё ещё раз двадцать, прежде чем тянуться за кошельком! Не позволяйте иллюзиям, что испанцы не умеют вести бизнес, а у вас, опытного и матёрого, это вдруг получится, завладеть вами! Причины нерентабельности бизнеса обычно глубже неграмотного управления, хотя это тоже немаловажный фактор, и некоторые из них мы уже рассмотрели выше.
Специалисты в России, занимающиеся продажей готового бизнеса в испании, взахлёб рассказывают истории о плантациях с работниками, техникой и налаженными потоками сбыта, которым нужна лишь властная рука российского бизнесмена, об отелях, уже заселённых туристами, где нужно лишь сменить фотографию владельца на ресепшене, о ресторанах с вышколенным персоналом и бурным потоком клиентов. ВСЁ это мифы и полная чушь! Такой бизнес в испании, бесспорно, есть, но его никто и никогда не продаст, тем более иностранцам: в него вцепятся зубами и не будут выпускать, как собака кость, - до последнего издыхания (а живут испанцы долго), так что не позволяйте запудрить вам мозги: бизнес, выставленный на продажу, прогнил с головы до хвоста и дурно пахнет!

Консультация и помощь по недвижимости в Испании

Хотите купить квартиру или дом в испании? Обратитесь ко мне! За весьма скромную комисиию я помогу вам найти интересные варианты, посмотреть их, выбрать, оформить сделку и получить собственность!
Для начала напишите мне личное сообщение в контакте с указанием "Испанская Недвижимость" и я с удовольствием с вами потолкую.
 Не нуждаетесь в моих услугах? Не желаете платить комиссию? Сами справитесь? Обратитесь тогда за консультацией. Всего за 4000руб. я расскажу вам по скайпу порядок действий и даже подкину несколько вариантов актуальных объектов недвижимости в Валенсии. Заодно поведаю о подводных камнях подобных сделок и особенностях работы с банками, агентствами, владельцами и т.д.

Консультация по испанской недвижимости



В испанской действительности ещё очень много вещей, о которых можно и нужно рассказать. Я постараюсь вскоре оформить ещё пару статей на разные темы. Предлагаю вступить в мою группу по испанской недвижимости чтобы быть в курсе интересных обновлений.

 

 

Обновлено ( 10.10.2014 22:33 )  

Цитата дня

Знать и думать, что не знаешь - высшее;
Не знать, а думать, что знаешь - ошибка.
Лао-Цзы

Популярное

Google+